Kejatuhan Evergrande bukan semata akibat utang jumbo dan dugaan penipuan pendirinya, Hui Ka Yan. Keruntuhan pengembang properti terbesar di dunia itu juga dipicu kebijakan keras pemerintah China pada 2020 yang membatasi akses utang bagi perusahaan properti. Regulasi yang dikenal sebagai “three red lines” memutus jalur pendanaan Evergrande, memicu gagal bayar lebih dari US$ 300 miliar atau sekitar Rp5.143 triliun, dan mengguncang sektor properti yang selama bertahun-tahun menjadi tulang punggung ekonomi China.
Fokus:
■ Kebijakan “three red lines” China pada 2020 menjadi pemicu utama runtuhnya Evergrande karena memutus akses perusahaan terhadap utang baru.
■ Evergrande gagal membayar utang lebih dari US$300 miliar dan meninggalkan jutaan rumah mangkrak di seluruh China.
■ Krisis Evergrande menunjukkan rapuhnya model bisnis sektor properti China yang terlalu bergantung pada utang dan ekspansi agresif.
Ketika pemerintah China memperketat aturan utang pada 2020, banyak pengembang properti mulai goyah. Namun, tidak ada yang jatuh sedramatis kejatuhan Evergrande.
Perusahaan yang pernah menjadi simbol ledakan properti China itu kini berubah menjadi lambang kegagalan model bisnis berbasis utang. Pendiri Evergrande, Hui Ka Yan, bahkan telah mengaku bersalah atas berbagai tuduhan, mulai dari penipuan, penggalangan dana ilegal, suap perusahaan, hingga penyalahgunaan dana publik.
Namun, di balik pengakuan itu, ada faktor yang lebih besar yang mempercepat keruntuhan Evergrande, yakni kebijakan pemerintah China sendiri.
Pada Agustus 2020, Beijing memperkenalkan kebijakan yang dikenal sebagai “three red lines” atau tiga garis merah. Tujuannya sederhana tetapi keras: menekan praktik utang berlebihan di sektor properti yang dianggap sudah terlalu berisiko bagi ekonomi nasional.
Kebijakan itu menetapkan tiga batas utama bagi pengembang properti: rasio utang terhadap aset maksimal 70%, rasio utang bersih maksimal 100%, dan rasio kas terhadap utang jangka pendek minimal satu banding satu. Perusahaan yang melanggar ketiga batas tersebut tidak boleh lagi menambah utang baru. Evergrande termasuk salah satu perusahaan yang gagal memenuhi seluruh syarat itu, demikian china-briefing.com.
Masalahnya, model bisnis Evergrande selama bertahun-tahun sangat bergantung pada utang baru untuk membayar utang lama. Ketika akses kredit dipersempit, arus kas perusahaan langsung tersendat. Evergrande tidak lagi bisa meminjam dana dari bank untuk membayar pinjaman yang jatuh tempo atau mendanai proyek-proyek baru.
Dampaknya mulai terasa pada 2021. Evergrande gagal membayar kewajiban utang lebih dari US$300 miliar atau sekitar Rp5.143 triliun. Angka itu menjadikannya pengembang properti dengan utang terbesar di dunia.
Di saat yang sama, perusahaan juga gagal membayar produk manajemen kekayaan bernilai miliaran dolar dan menghentikan ribuan proyek perumahan yang belum selesai.
Bagi jutaan masyarakat China, keruntuhan Evergrande bukan hanya soal angka di laporan keuangan. Sekitar 1,4 juta unit rumah yang sudah dibayar pembeli terancam mangkrak. Banyak keluarga yang telah membayar uang muka dan cicilan bertahun-tahun harus menerima kenyataan bahwa rumah mereka belum selesai dibangun. Krisis kepercayaan pun menyebar di pasar properti China.
Evergrande sendiri dulunya merupakan raksasa properti yang hampir tak tersentuh. Berdiri pada pertengahan 1990-an, perusahaan itu memiliki lebih dari 1.300 proyek di lebih dari 280 kota di China. Pada masa jayanya, mengutip The Guardian, Hui Ka Yan pernah menjadi salah satu orang terkaya di Asia dengan kekayaan mencapai lebih dari US$45 miliar pada 2017. Namun dalam beberapa tahun, kekayaannya anjlok drastis menjadi hanya sekitar US$3 miliar.
Keruntuhan Evergrande kemudian menjalar ke seluruh sektor properti China. Pengembang lain seperti Country Garden, Shimao Group, Kaisa, dan Yuzhou Group ikut menghadapi tekanan likuiditas, gagal bayar, atau restrukturisasi utang. Krisis itu menunjukkan bahwa masalah bukan hanya terjadi di satu perusahaan, tetapi pada model pertumbuhan industri properti China yang selama puluhan tahun terlalu bergantung pada utang dan ekspansi agresif.
Sektor properti dan industri terkait sebelumnya menyumbang sekitar seperempat produk domestik bruto China. Ketika sektor ini melemah, dampaknya langsung terasa terhadap pertumbuhan ekonomi nasional, pendapatan pemerintah daerah dari penjualan lahan, konsumsi rumah tangga, hingga pasar keuangan global.
Kini, meskipun pemerintah China dilaporkan mulai melonggarkan kebijakan “three red lines”, banyak analis menilai langkah itu terlambat. Kerusakan sudah terjadi. Kepercayaan pasar belum pulih, penjualan rumah masih lemah, dan banyak pengembang besar masih bergulat dengan utang yang menumpuk. Bahkan hingga 2026, prospek sektor properti China masih dinilai suram.
Kasus Evergrande pada akhirnya menjadi pelajaran mahal: pertumbuhan yang dibangun di atas utang tanpa batas bisa runtuh sewaktu-waktu ketika akses pendanaan diputus. Dan ketika perusahaan sebesar Evergrande jatuh, dampaknya bukan hanya dirasakan pemegang saham atau kreditur, tetapi juga jutaan keluarga yang kehilangan rumah impian mereka.
Digionary:
● Asset-liability ratio: Rasio antara total aset dan total kewajiban perusahaan.
● Cash flow: Arus kas masuk dan keluar perusahaan.
● Delisting: Penghapusan saham perusahaan dari bursa efek.
● Gagal bayar: Kondisi ketika perusahaan tidak mampu memenuhi kewajiban utangnya.
● Likuiditas: Kemampuan perusahaan memenuhi kewajiban jangka pendek.
● Penggalangan dana ilegal: Upaya menghimpun dana tanpa izin atau melanggar aturan.
● Restrukturisasi utang: Penataan ulang kewajiban utang agar lebih mudah dibayar.
● Three red lines: Kebijakan China yang membatasi utang pengembang properti berdasarkan tiga indikator keuangan utama.
● Utang bersih: Total utang setelah dikurangi kas dan aset likuid perusahaan.
● Wealth management products: Produk investasi atau pengelolaan kekayaan yang dijual kepada investor.
#Evergrande #HuiKaYan #PropertiChina #KrisisProperti #ChinaEconomy #UtangEvergrande #ThreeRedLines #PengembangProperti #EkonomiChina #GagalBayar #PasarProperti #InvestasiProperti #Likuiditas #RestrukturisasiUtang #HongKongStockExchange #CountryGarden #KrisisKeuangan #RumahMangkrak #BisnisChina #SektorProperti
