PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk dan PT Kereta Api Indonesia (Persero) memperkuat kolaborasi pengembangan hunian berbasis Transit Oriented Development (TOD) di Jakarta, Bandung, Semarang, dan Surabaya. Proyek ini menargetkan lebih dari 5.400 unit hunian vertikal yang terintegrasi dengan transportasi publik untuk mendukung Program 3 Juta Rumah sekaligus menjawab persoalan tingginya biaya hidup dan mobilitas masyarakat urban.
DIGI-HIGHLIGHTS:
■ BTN dan KAI mengembangkan lebih dari 5.400 unit hunian TOD di empat kota besar yang terhubung langsung transportasi publik.
■ Kawasan Manggarai disiapkan menjadi pusat hunian dan bisnis baru dengan konsep CBD kedua Jakarta berbasis TOD.
■ BTN menawarkan KPR FLPP bunga tetap 6% hingga 30 tahun agar masyarakat berpenghasilan rendah lebih mudah memiliki rumah.
Tren pembangunan kota modern mulai bergerak ke arah integrasi hunian, transportasi publik, dan pusat aktivitas ekonomi. Di tengah tekanan urbanisasi dan semakin mahalnya harga rumah di pusat kota, PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk dan PT Kereta Api Indonesia (Persero) memilih mempercepat pengembangan kawasan berbasis Transit Oriented Development (TOD).
Kolaborasi dua BUMN tersebut ditandai melalui penandatanganan nota kesepahaman antara Direktur Utama BTN, Nixon L.P. Napitupulu, dan Direktur Utama KAI, Bobby Rasyidin, di Jakarta, Jumat (22/5).
Kerja sama ini mencakup pengembangan hunian vertikal terintegrasi dengan jaringan transportasi massal seperti KRL Commuter Line, MRT, LRT, hingga Transjakarta. Proyek tersebut menjadi bagian dari dukungan terhadap Program 3 Juta Rumah pemerintah sekaligus upaya membangun pola kota yang lebih efisien dan berorientasi mobilitas publik.
Direktur Utama BTN Nixon L.P. Napitupulu mengatakan konsep TOD kini menjadi kebutuhan strategis bagi kota-kota besar Indonesia. “Pembangunan kota masa depan tidak lagi bisa memisahkan antara hunian, transportasi, dan pusat aktivitas ekonomi. Karena itu, konsep Transit Oriented Development atau TOD menjadi sangat relevan untuk dikembangkan di Indonesia,” ujar Nixon.
Menurut Nixon, persoalan utama masyarakat urban saat ini bukan hanya harga rumah, tetapi juga tingginya biaya transportasi harian akibat lokasi tempat tinggal yang terlalu jauh dari pusat pekerjaan.
Ia menyebut banyak pekerja di Jakarta menghabiskan sekitar 20% hingga 25% penghasilan bulanan hanya untuk biaya mobilitas. Karena itu, penyediaan hunian vertikal di pusat kota dinilai menjadi solusi yang lebih efisien bagi masyarakat berpenghasilan menengah dan rendah.
Fenomena serupa sebenarnya telah lebih dulu diterapkan di sejumlah kota global seperti Tokyo, Hong Kong, dan Singapura. Kawasan stasiun di negara-negara tersebut berkembang bukan hanya sebagai simpul transportasi, tetapi juga pusat bisnis, hunian, dan aktivitas ekonomi.
Dalam kerja sama ini, KAI melalui anak usahanya KAI Properti menyiapkan sejumlah aset strategis di Jakarta, Bandung, Semarang, dan Surabaya dengan total potensi lebih dari 5.400 unit hunian. Lokasi pengembangan meliputi kawasan Stasiun Manggarai Blok G dan F Jakarta dengan potensi sekitar 2.200 unit, Stasiun Kiaracondong Bandung sekitar 753 unit, kawasan Dr. Kariadi/Gergaji Semarang sekitar 1.042 unit, serta kawasan Stasiun Gubeng Surabaya sekitar 1.489 unit.
Fokus terbesar berada di kawasan Manggarai yang akan dikembangkan secara bertahap. Pada tahap awal, proyek dibangun di atas lahan sekitar 2,2 hektare dengan tiga tower pertama. Selanjutnya, proyek akan diperluas di area sekitar 1,6 hektare untuk pembangunan delapan tower tambahan dengan total sekitar 5.000 unit hunian.
Direktur Utama KAI Bobby Rasyidin mengatakan proyek ini tidak hanya berbicara soal pembangunan apartemen, tetapi juga transformasi kawasan perkotaan baru.
“Kita menggabungkan tiga hal sebenarnya. Satu adalah perumahan vertikal yang harganya terjangkau, yang merupakan bagian dari program penting dari pemerintah Bapak Presiden Prabowo Subianto. Yang kedua adalah kita merealisasikan konsep TOD, Transit Oriented Development,” ujar Bobby.
Menurut Bobby, kawasan Manggarai memiliki total area sekitar 62 hektare yang berpotensi berkembang menjadi pusat ekonomi baru Jakarta. “Yang ketiga, kawasan Manggarai ini kita mempunyai 62 hektar yang akan kita desain itu akan menjadi CBD keduanya Jakarta, setara SCBD,” katanya.
Posisi Manggarai memang sangat strategis. Kawasan ini merupakan salah satu simpul transportasi terbesar di Indonesia yang terhubung langsung dengan KRL Jabodetabek, kereta bandara, Transjakarta, LRT, serta akses menuju MRT Jakarta dan kawasan bisnis utama seperti Sudirman, Thamrin, hingga Kuningan.
Saat ini, jumlah mobilitas penumpang yang keluar masuk kawasan Manggarai mencapai sekitar 300 ribu orang per hari.
Hunian yang dikembangkan mayoritas berupa tipe dua kamar tidur dengan luas sekitar 45 meter persegi hingga 54 meter persegi yang ditujukan bagi keluarga muda dan pekerja urban. Harga unit diproyeksikan mulai sekitar Rp500 jutaan untuk segmen masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), sedangkan unit non-subsidi dipasarkan mulai Rp700 jutaan hingga di atas Rp1 miliar tergantung lokasi dan tipe tower.
Untuk meningkatkan keterjangkauan, BTN menyiapkan fasilitas KPR Rumah Susun FLPP dengan bunga tetap 6% per tahun dan tenor hingga 30 tahun. Skema tersebut memungkinkan masyarakat membeli hunian dengan uang muka mulai 1% dan cicilan sekitar Rp2,9 jutaan per bulan untuk unit seharga Rp500 juta.
Program tersebut ditujukan bagi masyarakat dengan penghasilan maksimal Rp12 juta per bulan untuk lajang dan Rp14 juta per bulan bagi pasangan menikah.
Selain pembiayaan konsumen, BTN juga menyiapkan dukungan Kredit Program Perumahan (KPP) bagi pengembangan ekosistem usaha di kawasan TOD, termasuk untuk pelaku UMKM dengan plafon pembiayaan Rp10 juta hingga Rp500 juta.
Menurut Bobby, konsep hunian dekat transportasi publik menjadi jawaban atas tingginya biaya sosial dan ekonomi masyarakat urban selama ini.
“Hari ini banyak masyarakat tinggal di luar Jakarta karena harga rumah di pusat kota sulit dijangkau. Padahal biaya transportasi dan mobilitas setiap harinya juga sangat besar. Karena itu kami ingin menghadirkan alternatif hunian yang lebih dekat, lebih efisien, dan tetap terjangkau,” tuturnya.
BTN menyebut proyek TOD Manggarai juga telah menarik minat ribuan calon pembeli awal yang saat ini mulai diverifikasi sebagai bagian dari pengelolaan demand pipeline proyek.
Kolaborasi BTN dan KAI ini menunjukkan bahwa model pembangunan kota Indonesia mulai bergerak menuju konsep mixed-use urban ecosystem, di mana fungsi hunian, mobilitas, bisnis, dan layanan publik terintegrasi dalam satu kawasan.
Di tengah backlog perumahan nasional yang menurut data BPS masih mencapai jutaan unit, model TOD dipandang semakin penting karena memungkinkan pembangunan hunian di area strategis tanpa terus mendorong ekspansi kota secara horizontal. ●
DIGI-INSIGHTS:
Dalam perspektif pembangunan perkotaan modern, proyek TOD BTN-KAI bukan sekadar proyek properti atau pembiayaan perumahan, melainkan langkah menuju redefinisi struktur ekonomi kota Indonesia. Kota-kota besar global saat ini bergerak dari model urban sprawl menuju compact city ecosystem yang menempatkan transportasi massal sebagai tulang punggung pertumbuhan ekonomi. Integrasi hunian dengan simpul transportasi menciptakan efek berantai terhadap produktivitas tenaga kerja, efisiensi biaya logistik rumah tangga, penurunan kemacetan, hingga peningkatan nilai ekonomi kawasan. Dalam konteks Indonesia, proyek seperti Manggarai berpotensi menjadi blueprint baru urban transformation karena menggabungkan housing affordability, transit connectivity, dan economic concentration dalam satu ekosistem. Jika dieksekusi konsisten, model ini tidak hanya mengurangi backlog perumahan, tetapi juga dapat mengubah pola pertumbuhan Jakarta dari kota berbasis commuting menjadi kota berbasis proximity economy, di mana masyarakat tinggal lebih dekat dengan pusat aktivitas ekonomi mereka. ●
DIGIONARY:
● Central Business District (CBD): Kawasan pusat bisnis dan aktivitas ekonomi utama di sebuah kota.
● Demand Pipeline: Basis data calon konsumen atau permintaan potensial yang sedang diproses perusahaan.
● FLPP: Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan, program subsidi pemerintah untuk membantu masyarakat membeli rumah dengan bunga rendah.
● Mixed-Use Development: Konsep pembangunan kawasan yang menggabungkan fungsi hunian, bisnis, komersial, dan fasilitas publik dalam satu area.
● MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah): Kelompok masyarakat dengan batas penghasilan tertentu yang berhak memperoleh subsidi perumahan pemerintah.
● TOD (Transit Oriented Development): Konsep pengembangan kawasan terintegrasi dengan transportasi publik untuk menciptakan kota yang lebih efisien dan ramah mobilitas.
● Urban Sprawl: Penyebaran kota secara horizontal yang menyebabkan jarak hunian semakin jauh dari pusat aktivitas ekonomi.
● Vertical Housing: Hunian bertingkat seperti apartemen atau rumah susun yang dibangun untuk efisiensi lahan perkotaan.
#BTN #KAI #TOD #TransitOrientedDevelopment #HunianVertikal #Program3JutaRumah #KPRBTN #FLPP #Manggarai #PropertiIndonesia #Perumahan #KotaModern #UrbanDevelopment #Jakarta #SmartCity #TransportasiPublik #KRL #MRTJakarta #DigitalBanking #PropertyIndustry
