PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk (BTN) meluncurkan terobosan radikal untuk menekan rasio kredit bermasalah (Non-Performing Loan/NPL) di sektor konstruksi yang membengkak hingga 16,2% per September 2025. Melalui skema Dana Investasi Real Estate (DIRE) atau Real Estate Investment Trust (REIT), BTN akan menyulap aset-aset macet potensial—seperti hotel, kondotel, dan mal—menjadi instrumen investasi produktif guna menarik likuiditas dari investor sekaligus membersihkan neraca keuangan perseroan.
Fokus:
■ Inovasi DIRE/REIT Pertama di Indonesia: BTN menjadi pionir dalam menggunakan wadah investasi real estate untuk memulihkan aset macet (recovery strategy), mengubah properti mangkrak menjadi aset yang kembali menghasilkan pendapatan (income-generating assets).
■ Pembersihan Portofolio Warisan: Tingginya NPL konstruksi sebesar 16,2% didominasi oleh “kredit tua” yang dibukukan sebelum tahun 2020 (pra-pandemi), yang memerlukan penanganan khusus di luar metode konvensional.
■ Diversifikasi Solusi Penyehatan: Selain melalui skema DIRE, bank pelat merah ini juga mengombinasikan strategi recycling aset dan penjualan portofolio kredit bermasalah (asset sales) kepada pihak ketiga untuk mempercepat pemulihan modal.
PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk (BBTN) sedang berkejaran dengan waktu untuk memoles kualitas asetnya. Di tengah rasio kredit macet (Non-Performing Loan/NPL) sektor konstruksi yang menyentuh angka mengkhawatirkan sebesar 16,2%, bank pelat merah spesialis perumahan ini menyiapkan manuver yang belum pernah dilakukan perbankan nasional sebelumnya: memanfaatkan skema Dana Investasi Real Estate (DIRE).
Langkah ini diambil menyusul laporan kinerja kuartal III-2025 yang menunjukkan pemburukan kualitas aset konstruksi dari 15,0% pada Juni 2025 menjadi 16,2% pada September 2025. Angka ini jauh di atas rata-rata NPL industri perbankan yang umumnya dijaga di bawah 5%.
Direktur Manajemen Risiko BTN, Setiyo Wibowo, menjelaskan bahwa aset-aset yang menjadi beban tersebut tidak akan dibiarkan “mati”. Properti bermasalah yang masih memiliki nilai komersial akan dipoles dan dikemas menjadi instrumen investasi menarik bagi pemodal.
”Nah ini akan menjadi salah satu inovasi baru kita, kita sudah siapin beberapa aset properti yang nanti diperbaiki dulu, bisa berupa hotel, atau kondotel, atau mall, itu akan kita bungkus menjadi DIRE. Nah itu yang nanti salah satu opsi penyelesaian dari kredit konstruksi yang sekarang macet,” terang Setiyo saat media briefing di Perumahan Mutiara Gading City, Bekasi Utara, Rabu (4/1).
Beban Warisan Pra-Pandemi
Setiyo mengakui bahwa tingginya angka kredit bermasalah ini merupakan sisa-sisa “luka lama”. Mayoritas kredit macet tersebut berasal dari penyaluran dana sebelum tahun 2020 atau sebelum hantaman pandemi Covid-19 melumpuhkan sektor properti dan konstruksi.
Membersihkan aset-aset raksasa seperti mal atau hotel dari buku bank bukanlah perkara mudah. Proses penjualan aset fisik di pasar sekunder seringkali terbentur masalah harga dan durasi birokrasi yang panjang. Itulah sebabnya, skema DIRE atau yang secara global dikenal sebagai Real Estate Investment Trust (REIT) dianggap sebagai solusi cerdas untuk mengonversi aset tidak lancar menjadi likuiditas.
”Jadi ya memang kalau aset sudah bermasalah, strategy recovery-nya memang perlu waktu. Jadi sebisa mungkin itu jangan jadi masalah, karena kalau sudah masalah, ngeluarin dari bukunya bank itu perlu waktu, proses penjualannya lama, dan lain-lain,” tambah Setiyo secara terbuka mengenai tantangan yang dihadapi perbankan.
Strategi Multi-Jalur
Melalui DIRE, BTN bertindak sebagai penghimpun dana dari masyarakat atau investor institusi. Dana tersebut kemudian digunakan untuk mengambil alih aset real estat (hotel/mal) milik BTN, sehingga bank mendapatkan kas segar dan aset macet tersebut berpindah tangan ke wadah investasi yang dikelola secara profesional untuk menghasilkan pendapatan sewa atau operasional.
Selain DIRE, BTN juga menempuh jalur asset sales atau menjual portofolio kredit macet secara borongan kepada investor distressed debt. Langkah agresif ini merupakan bagian dari transformasi besar BTN pada 2026 yang menargetkan pertumbuhan laba bersih hingga 22%. Jika strategi “cuci gudang” ini berhasil, BTN akan memiliki ruang gerak yang jauh lebih luas untuk mendukung ambisi pemerintah dalam program pembangunan jutaan rumah rakyat.
Digionary:
● Asset Sales: Penjualan aset atau portofolio kredit bermasalah dari bank kepada pihak lain untuk membersihkan neraca keuangan.
● DIRE (Dana Investasi Real Estate): Wadah untuk menghimpun dana pemodal yang diinvestasikan pada aset real estat fisik untuk mendapatkan keuntungan dari sewa atau kenaikan nilai properti.
● Income-Generating Asset: Aset yang mampu menghasilkan pendapatan rutin bagi pemiliknya, misalnya gedung kantor dengan penyewa aktif.
● NPL (Non-Performing Loan): Rasio kredit macet yang menunjukkan persentase pinjaman yang pembayarannya tertunda lebih dari 90 hari.
● REIT (Real Estate Investment Trust): Istilah internasional untuk DIRE; perusahaan atau wadah investasi yang memiliki, mengoperasikan, atau membiayai properti penghasil pendapatan.
● Recovery Strategy: Langkah-langkah yang diambil bank untuk mendapatkan kembali dana dari kredit yang telah dinyatakan macet.
● Recycle Aset: Upaya mengolah kembali aset bermasalah agar memiliki nilai ekonomi kembali sebelum dijual ke pasar.
#BTN #KreditMacet #NPLKonstruksi #DIRE #REIT #InvestasiProperti #PerbankanIndonesia #RestrukturisasiKredit #AsetMacet #EkonomiBisnis #InovasiPerbankan #BBTN #PasarModal #PropertiIndonesia #RealEstateInvestment #RecoveryAset #SahamBTN #MalMacet #HotelMacet #NeracaBank
